Vergi hukukunda arazi, bina, haklar, motorlu taşıtlar gibi varlıkların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler ’gayrimenkul sermaye iradı’ olarak adlandırılıyor.

Bu mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifa ve intifa hakkı sahipleriyle kiracıları tarafından kiraya verilmeleriyle elde edilen gelir ’gayrimenkul sermaye iradı’ olarak vergiye tabi tutuluyor. 1 Ocak 2009-31 Aralık 2009 tarihleri arasında elde edilen kira gelirleri için 25 Mart’a kadar beyanname verilmesi; hesaplanan verginin mart-temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenmesi gerekiyor. Unutulmaması gereken konu, bu tür gelirde tahsil esasının geçerli olduğudur. Yani bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri o yılda elde edilmiş gelir kabul ediliyor. Örneğin; 2007, 2008 ve 2009 kira gelirleri topluca 2009’da tahsil edilirse; 2009’un geliri olarak dikkate alınacak. 2009, 2010 ve 2011 yılları kira gelirleri topluca 2009’da tahsil edilirse, 2009’a ait kira geliri bu sene, 2010’a ait kira geliri 2011’de, 2011’e ait kira geliri de sonraki yıl (her yıla ait kira bedeli ilgili yılda) beyan edilecek. Tıpkı bunun gibi 2009’da kiraya verilen gayrimenkulle ilgili olarak tahsil edilemeyen kiralar da gelir olarak matraha dahil edilmeyecek.

2 BİN 600 LİRALIK GELİRE VERGİ YOK

Gayrimenkulün mesken olarak kiraya verilmiş olması halinde elde edilen gelirin 2 bin 600 lirası vergiden istisna tutuluyor. Bu istisnadan faydalanabilmek için kira gelirinin tamamının vergi idaresince herhangi bir tebligata maruz kalmadan kendiliğinden beyan edilmiş olması ve ticarî, ziraî ve meslekî kazancın yıllık beyannameyle bildirecek bir gelirin olmaması gerekiyor.

Vergi idaresi, mükellefin kira gelirini beyan etmediğini veya eksik beyan ettiğini tespit etmesi halinde gerçek gelir üzerinden cezalı vergilendirme yoluna gidiyor. Ayrıca gecikilen her ay için gecikme faizi talep ediliyor. Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi mecburi. Bu durumda verginin iki taksit halinde ödeme avantajı yok oluyor. Vergi zamanında ödenmezse, her ay için ayrıca gecikme zammı hesaplanmak suretiyle cebren tahsil yoluna gidiliyor. Bu durumda mükellef 2 bin 600 liralık istisnadan da faydalanamıyor.

Konut kira geliri elde edenlerin gayri safi gelirleri, istisna tutarını aşmıyorsa beyanname vermelerine gerek yok. Ayrıca işyeri kira gelirleri tevkifata tabi tutuluyor. Bu tür gelirlerin yıllık brüt toplamının 22 bin lirayı aşması halinde beyanname verilmeli. Yıllık gelir 22 bin liranın altında ise beyanname verilmiyor.

Önceleri kira geliri elde edenler bu gelirlerini beyan etmiyor ve buna rağmen tespit edilemiyor olabilir. Ancak son dönemlerde Maliye kira gelirlerinin beyanına odaklanmış durumda. 500 lira üzerindeki mesken kiralarıyla her tutardaki işyeri kiralarının banka üzerinden ödenme mecburiyeti var. Ayrıca şikayet, ihbar, vergi dairesince yapılan yoklamalar gibi sebeplerle kira gelirlerinin tespiti mümkün. Bu yüzden bu gelirlerin beyan edilip, riski üstlenmemekte fayda var.

Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, buradan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, her bir ortak için 2 bin 600 liralık istisna ayrı ayrı uygulanıyor. Mirasın paylaşılmamış olması halinde de her bir mirasçı istisnadan ayrı faydalanabiliyor. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde, istisna kira gelirleri toplamına bir defa uygulanıyor. Beyanname, vergi dairesinden alınacak sayfanın doldurulması şeklinde olabileceği gibi, internet üzerinden de yapılabiliyor. Beyanını internet üzerinden vermek isteyenler, hemen bağlı oldukları vergi dairesine başvurarak kullanıcı kodu, parola ve şifrelerini almalı.

Daha az vergi ödemek için uygun yöntem tercih edilmeli

Gayrimenkul sermaye iradı, gerçek ve safi tutarı üzerinden vergilendiriliyor. Bunun hesaplanmasında elde edilen kira gelirinden, giderler düşüldükten sonra kalan safi tutar üzerinden vergi hesaplanması gerekiyor. Kira gelirlerinden indirilecek giderlerle ilgili olarak gerçek gider yöntemi veya götürü gider yöntemi tercih edilebilir. Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılıyor. Yani kiraya verilen gayrimenkullerin bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemiyor. Bu yüzden duruma göre doğru gider yöntemi seçmek daha az vergi ödemeyi, bazen de hiç vergi ödememeyi sağlayabilir.

Gelir sahipleri, kiraya verdikleri gayrimenkulü 5 yıl içinde almış ise kendileri de ayrıca kirada oturuyorsa, bu gayrimenkul için kredi faizi ödüyor ve bakım, onarım harcamaları yapıyorsa gerçek gider yöntemini tercih etmelerinde fayda var. Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, kiraya veren tarafından, gayrimenkul için ödenen; aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, idare, sigorta giderleri, borçların faizleri, onarım bakım giderleri, amortismanlar, mal için ödenen kiralar veya sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli, kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar brüt kira tutarından indiriliyor. Ancak bu giderlerin vergiden istisna edilen tutara isabet eden kısmı indirilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, (hakları kiraya verenler hariç) kira gelirlerinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın yüzde 25’i oranındaki götürü gideri gerçek giderlere karşılık olmak üzere indirebilirler. Bu usulü seçen mükellefler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

Ayrıca kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, kendilerine, eşlerine ve küçük çocuklarına ilişkin şahıs ve bireysel emeklilik sigorta primleri, eğitim ve sağlık harcamaları, okul, yurt ve sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımlarıyla diğer birtakım bağış ve yardımların tamamını veya belli bir tutarını verdikleri beyanname üzerinde safi iratlarından indirim konusu yapabilir. Konuyla ilgili sorulara önümüzdeki hafta cevap vermeye çalışacağım.

Zaman / Ahmet YAVUZ