Bu nedenle biz de bu ayki yazılarımızın çoğunu, -belki bir kısmı tekrar olsa da- gelirlerin beyanına ilişkin konulara ayıracağız.
    Kira gelirlerinin saptanmasında kanun, mükelleflere iki usul sunmuştur. Bunlar sırasıyla "götürü gider usulü" ve "gerçek gider usulü"dür. Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir.
    Ancak götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise diğer usul seçilebilir. Örneğin 2007 yılında ilk defa gayrimenkul sermaye iradı dolayısıyla beyanname veren bir mükellef, iradını götürü usulde saptayarak beyan etmişse, 2008 yılı beyannamesinde de bu usulü uygulamak zorundadır. Mükellef isterse 2009 yılında gerçek gider usulünü, sonra 2010’da tekrar götürü gider usulünü tercih edebilir.
    Mükelleflerin bu konuda sahip oldukları tercih hakkını, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanmaları gerekmektedir. Örneğin bir mükellefin beyannamesinde iki kira geliri varsa, her iki gelirinde de matrahı aynı yönteme göre belirlemek zorundadır.
    Götürü gider usulünde elde edilen hasılatın yüzde 25’i gider olarak kabul edilir. Eğer mükellefin geliri konut kira geliri ise ve istisnadan yararlanıyorsa götürü gider oranı istisna sonrası tutara uygulanır.
    Gerçek gider usulünü seçen mükelleflerin, safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler ise Gelir Vergisi Kanunumuzun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer söz konusu giderler, kira sözleşmesi ile kiracıya yansıtılmışsa veya doğrudan –sözleşme gereği olarak veya sözleşmede hüküm bulunmamasına rağmen kiraya verene rücu edilmeyecek şekilde- kiracı tarafından yapılmışsa, bu giderlerin kiraya veren nazarında dikkate alınması mümkün değildir.
    Safi iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler şunlardır:
    1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
    2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
    3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
    4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5’i (İktisap bedelinin yüzde 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)
    5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
    6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar;
    7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);
    8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
    9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
    10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez). Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin yurtdışında kirada oturmaları halinde ödedikleri kira gelirinin de düşülmesi olanaklıdır.
    11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
    Gerçek gider usulünü seçenler, kiraya verilen mal veya hakla ilgili olarak ödedikleri gecikme zam ve faizleri ile para cezalarını ve vergi cezalarını, hasılattan gider olarak indiremez.
    Kiraya verilenin konut olması halinde, diğer şartları da varsa, önce Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde yazılı istisnanın düşülmesi, daha sonra giderlerin indirilmesi gerekmektedir. Ancak düşülecek giderler arasından, istisnaya isabet eden kısmın ayıklanması zorunludur.
    Gerçek gider usulünü tercih eden ve iradını bu usulde saptayan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesine vermeleri gerekmemektedir. Ancak söz konusu belgelerin, zamanaşımı süresince saklanılması ve istenildiğinde ibraz edilmesi zorunludur. Eğer bir incelemede bu belgeler ibraz edilemezse, indirilen giderler reddedilir ve mükellefe cezalı tarhiyat yapılır.
    Kira geliri sahipleri, varsa istisnaları ve giderleri düşmek suretiyle vergiye tabi kazançlarını hesapladıktan sonra bu kazançtan, Gelir Vergisi Kanunu’nun 89. maddesinde sayılan harcamalarını da düşebilirler. Bunlar içerisinde en önemlileri, özel sigorta primleri veya bireysel emeklilik için ödenen primler ile mükellefin kendisi, eşi ve çocukları için yaptıkları eğitim ve sağlık harcamaları sayılabilir. Bu konuyu da ayrıca ele alacağız.
    Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde istisna uygulamasını ise gelecek yazımızda aktaracağız.
Referans / Bumin Doğrusöz